Dispositif Jeanbrun : investir en immobilier défiscalisé

Le marché immobilier évolue rapidement et les règles fiscales aussi. Après l’arrêt des dispositifs Pinel, Duflot, Scellier…, un nouveau mécanisme pourrait bien changer la donne : le dispositif Jeanbrun. Le nouveau dispositif d’investissement immobilier défiscalisé.

👉 Son objectif : relancer l’investissement locatif en France en le rendant plus rentable et plus durable.

Mais surtout, concrètement, qu’est-ce que cela change pour un investisseur ? Est-ce une bonne opportunité pour investir en immobilier ?

Suite à la fin du dispositif Pinel en 2024, le dispositif Jeanbrun est une nouvelle mesure fiscale destinée à encourager l’investissement locatif pour particuliers.

👉 Contrairement aux anciens dispositifs, il ne repose pas uniquement sur une réduction d’impôt.

Le principe est simple :

👉 vous pouvez déduire une partie de la valeur du bien chaque année de vos revenus locatifs.

Cela s’appelle l’amortissement immobilier.

Vous vous demandez sûrement quels sont les avantages fiscaux de ce dispotif ? Les voici:

• vous réduisez vos revenus locatifs imposables
• vous payez moins d’impôts sur vos revenus locatifs avec une capacité à reporter l’amortissement non atteint sur les années suivantes
• vous améliorez la rentabilité globale de votre investissement

👉 C’est une approche plus “long terme” que les anciens dispositifs.

Cependant, l’amortissement ne réduit pas:

• la taxe foncière
• les prélèvements sociaux automatiquement
• ton impôt global directement

Bien sur, pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, certaines règles doivent être respectées.

1 – Un engagement de location

👉 Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans
👉 et servir de résidence principale du locataire

Les loyers sont désormais encadrés selon plusieurs niveaux :

• loyer intermédiaire correspond souvent à une réduction modérée par rapport au marché.
• loyer social applique une décote d’environ 15 % par rapport à l’intermédiaire.
• loyer très social applique une décote d’environ 30 %.

👉 Objectif : rendre les logements accessibles à un plus grand nombre.

• jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an, possibilité de reporter si amortissement non atteint
• le dispositif Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 80% du prix d’achat du logement
• possibilité de déduire certaines charges (Intérêts et assurance d’emprunt, frais de gestion locative, charges de copropriété, taxe foncière…)

👉 Ces règles permettent de sécuriser le dispositif tout en évitant les abus.

	Dispositif Jeanbrun (Amortissement / LMNP)	Dispositif Pinel (Réduction d’impôt)
Mécanisme fiscal	Amortissement du bien (comptable). On déduit l’usure du bâtiment des revenus.	Réduction d’impôt directe calculée sur le prix d’achat du bien.
Objectif principal	Générer des revenus locatifs non imposés sur une très longue durée.	Réduire son impôt sur le revenu immédiatement (Coup de pouce fiscal).
Vision patrimoniale	Long terme : Constitution d’une rente pour la retraite.	Court / Moyen terme : Défiscalisation sur 6, 9 ou 12 ans.
Type de bien	Ancien rénové ou Neuf (souvent meublé).	Neuf uniquement (normes RE2020) ou réhabilité à neuf.
Contraintes locatives	Libres : Pas de plafond de loyer ni de ressources pour le locataire.	Encadrées : Loyers et ressources des locataires plafonnés par zones.
Rentabilité nette	Optimisée : Moins de fiscalité sur les loyers encaissés.	Variable : Dépend fortement du prix d’achat (souvent surcoté dans le neuf).
Flexibilité	Grande liberté de revente et de gestion.	Engagement de location strict (risque de perte du gain fiscal en cas de sortie anticipée).
Prélèvement Sociaux	Souvent gommés par l’amortissement.	Dus sur les revenus fonciers (17,2 %).

👉 Le dispositif Jeanbrun s’inscrit davantage dans une logique de construction de patrimoine durable contrairement au dispositif Pinel qui était davantage du moyen terme.

👉 Tout dépend de votre profil.

Il est particulièrement intéressant si :

• vous souhaitez réduire votre fiscalité
• vous investissez sur le long terme
• vous recherchez un complément de revenus
• vous souhaitez constituer un patrimoine financer par un locataire
• vous souhaitez céder du patrimoine lors de la succession

Comme tout investissement, il y a des éléments à anticiper :

• respect des plafonds de loyers
• engagement de durée
• choix du bon emplacement, comme ce sera sur du long terme, l’idée est aussi de faire une plus value

💡 Un mauvais achat immobilier ne sera jamais compensé par un avantage fiscal.

Le dispositif Jeanbrun ne doit pas être utilisé seul.

Il doit s’intégrer dans une stratégie globale :

• revente à terme
• transmission (succession)
• optimisation fiscale

Par exemple, si vous préparez une transmission, vous pouvez consulter cet article :
➡️ Succession et immobilier : vendre un bien hérité

Ou si vous êtes dans une situation personnelle complexe :
➡️ Vendre un bien immobilier en cas de divorce

👉 Le bien doit rester attractif sur le marché.

En effet, l’objectif n’est pas seulement fiscal, puisque le bien doit se vendre facilement à tout moment en cas de difficulté financière ou alors si l’on souhaite avoir une plus value.

👉 C’est le critère numéro 1 en immobilier, un emplacement attractif facilitera la revente.

👉 Engagement de location + plafonds à respecterctive Heading

👉 Et le remboursement des déductions obtenues

👉 Oui, clairement.

Un bon accompagnement permet :

• de choisir le bon bien
• d’optimiser la fiscalité
• d’éviter les erreurs

Le dispositif Jeanbrun marque une évolution majeure dans l’investissement locatif moderne. En privilégiant l’amortissement comptable à la simple réduction d’impôt, il offre une approche plus durable, plus flexible et résolument patrimoniale.

C’est l’outil idéal pour ceux qui ne cherchent pas seulement un « coup de pouce » fiscal, mais qui souhaitent bâtir une véritable rente immobilière nette de fiscalité.

Toutefois, n’oubliez jamais la règle d’or de l’immobilier : 👉 La réussite de votre projet dépend avant tout de la qualité du bien choisi et de la pertinence de la stratégie mise en place. Un bon dispositif fiscal ne remplacera jamais un emplacement n°1 et une gestion rigoureuse.

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